紅星南三環(huán)店遭兩方維權(quán)背后

因催收房租和拖欠房租的問題，紅星美凱龍旗下鄭州南三環(huán)店被商戶、業(yè)主維權(quán)商場生意冷清或是引發(fā)維權(quán)的根本原因，但商場的委管模式、商鋪散售返租給維權(quán)爆發(fā)埋下伏筆

位于南三環(huán)大學(xué)路口的紅星美凱龍

疫情期間，因免一個月房租被贊為“中國好房東”的紅星美凱龍，卻因?yàn)樽饨饐栴}，旗下鄭州南三環(huán)的商場遭遇租戶、業(yè)主的雙雙發(fā)難。租戶維權(quán)，是抗議商場生意冷清卻還催繳房租，雙方爭執(zhí)中甚至有人員受傷；279名業(yè)主發(fā)難，則是向商場開發(fā)商討要被拖欠的房租。

租金糾紛僅是表象，深層次里，則是對商場經(jīng)營狀況的質(zhì)疑，以及商業(yè)模式一開始預(yù)伏的隱憂。

消息

紅星美凱龍南三環(huán)店爆發(fā)商戶維權(quán)事件

經(jīng)過連續(xù)多日的爭取，279名業(yè)主拿到了第一筆被拖欠的230萬元租金。河南商報(bào)記者8月14日上午了解到，在人和路街道辦調(diào)解下，余下的570萬元租金將在8月底前全部到賬。

3年前，這些業(yè)主從紅星美凱龍鄭州南三環(huán)店（簡稱“紅星南三環(huán)店”）的開發(fā)商河南德潤置業(yè)有限公司（簡稱“德潤公司”）手里買下商鋪，再托管給鄭州星潤房屋租賃有限公司（簡稱“星潤公司”）出租。星潤公司拉來紅星美凱龍合作，后者進(jìn)行招商和運(yùn)營管理，租賃經(jīng)營戶在紅星美凱龍招商下紛紛入駐。紅星美凱龍代為收取房租，并依靠管理費(fèi)盈利。

原本，業(yè)主每月坐收租金回報(bào)即可，但是中途租金收益斷檔，讓他們不得已走上維權(quán)路。

目前，業(yè)主已拿到被拖欠的部分租金。商場租賃商戶卻沒這么幸運(yùn)。

疫情解封后，紅星美凱龍催繳租金，并強(qiáng)制斷電。部分商戶不愿繳租，理由是商場曾承諾2018年開業(yè)，一直拖延至2019年10月才開業(yè)，由此導(dǎo)致商戶開店卻未有客流的空轉(zhuǎn)損失；此外，商戶認(rèn)為，商場出租率低，人氣慘淡，經(jīng)營舉步維艱。雙方遂發(fā)生爭執(zhí)。

觀察

1

商場生意冷清或是矛盾根結(jié)

斷電催租事件只是導(dǎo)火索，深層次里，商場生意冷清或是將商戶推向維權(quán)路的癥結(jié)所在。

“生意很慘淡，基本沒客流。即使有些銷售業(yè)績，也基本都是我們自己在外面跑來的單子，如果靠店面業(yè)績，可以說跟零差不多。”一名經(jīng)營床墊的商戶告訴河南商報(bào)記者。一名經(jīng)營美式家居的商戶則稱，“從入駐至今幾乎沒賣貨，商場空置率就是最好的證明。”

有媒體報(bào)道稱，5萬平方米的該商場出租率不過半。針對“空鋪率過半”的說法，河南商報(bào)記者于8月14日上午11時許當(dāng)面向紅星南三環(huán)店人士求證，后者要求發(fā)采訪提綱并承諾24小時內(nèi)回復(fù)，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

8月13日，河南商報(bào)記者探訪時，發(fā)現(xiàn)商場多處空鋪，正常營業(yè)期有些店鋪關(guān)燈，有些店鋪亮燈卻未見營業(yè)員。有商戶反映，商場方搬運(yùn)家具填充了一些空鋪。

有業(yè)內(nèi)人士表示，家居生意的冷清，一部分原因歸結(jié)于市場飽和、行業(yè)低迷。

幾年前，鄭州建材家居市場就有飽和之說。從上世紀(jì)90年代算起，以東建材為起點(diǎn)，先后有鳳凰城、中博家具市場、香江市場、居然之家、紅星美凱龍就近入駐，形成鄭汴路百億建材家居商圈，更奠定了鄭東家居商圈領(lǐng)舞的行業(yè)格局。商圈內(nèi)的紅星美凱龍商都路店，曾創(chuàng)下紅星美凱龍全國賣場前三業(yè)績。當(dāng)中原百姓廣場（2011年開業(yè)）、居然之家（中陸店2017年開業(yè)）、紅星美凱龍（2019年開業(yè)）齊聚南三環(huán)，形成低調(diào)的南三環(huán)家居商圈時，已經(jīng)是多年之后。姍姍來遲的后浪，已然錯過了家居賣場的黃金時代。

盡管坐擁南三環(huán)連貫?zāi)媳钡慕煌▋?yōu)勢，享有周邊巨大消費(fèi)人群，有市場集聚帶來的產(chǎn)業(yè)互動，有一線品牌強(qiáng)悍的號召力，但是南三環(huán)幾家賣場面臨的是一個格局固化、競爭焦灼的家居業(yè)江湖。門店租金逐年上漲、價格透明度逐漸增加、電商沖擊，更加劇了商戶經(jīng)營困境。

2

委管模式帶來的不確定性

紅星美凱龍采用自營和委管雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略。

自營商場，即紅星美凱龍自建商場、自己開發(fā)運(yùn)營；委管商場，則是開發(fā)商出資拿地、建造物業(yè)，紅星美凱龍輸出品牌和招商管理團(tuán)隊(duì)，并從租金中收取管理費(fèi)。

紅星南三環(huán)店即屬于委管商場。

“我們建設(shè)開發(fā)，紅星美凱龍代運(yùn)營，（房屋交付后）沒我們啥事兒了。”8月14日，德潤公司法定代表人李愛國接受河南商報(bào)記者采訪時稱。

一位接近紅星美凱龍的行業(yè)人士則向河南商報(bào)記者透露，“紅星美凱龍相當(dāng)于是給開發(fā)商打工的，在南三環(huán)商場的話語權(quán)很小。”

委管模式幫助紅星美凱龍?jiān)跇O速擴(kuò)張時代跑馬圈地，打下了半壁江山，但也存在諸多不確定性乃至風(fēng)險(xiǎn)。

委管店非?？简?yàn)企業(yè)的管控力。集中上馬加盟店或者委管店，一旦缺乏人才和管理的跟進(jìn)，后續(xù)將會面臨運(yùn)營高風(fēng)險(xiǎn)。而且，委管模式中，大多開發(fā)商會先將大部分商鋪銷售一空，當(dāng)甩手掌柜，后期只能依靠紅星美凱龍的管理輸出。

有商戶質(zhì)疑“委管商場是‘后娘’養(yǎng)的”，搭建的委管團(tuán)隊(duì)僅能提供基本維護(hù)，很難按照紅星美凱龍直營店的標(biāo)準(zhǔn)去運(yùn)營。

3

開發(fā)商散售商鋪埋下禍根

除租戶維權(quán)之外，業(yè)主也因未能及時拿到租金走上維權(quán)之路。

8月14日，人和路街道辦相關(guān)人士告訴河南商報(bào)記者，開發(fā)商共拖欠279家業(yè)主今年4月至8月期間的共800萬元的租金收益，經(jīng)過協(xié)調(diào)談判，開發(fā)商承諾分4筆還款，第一筆230萬元已到賬。

事實(shí)上，開發(fā)商一開始的商鋪散售返租就為商場后期運(yùn)營埋下了禍根。

早在項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)商德潤公司就將商鋪部分銷售，業(yè)主買了商鋪后，又將商鋪托管給星潤公司對外出租，坐收每月租金回報(bào)。作為出租方，星潤公司拉來紅星美凱龍負(fù)責(zé)招商和商場運(yùn)營，將商鋪出租給租賃經(jīng)營戶。至此，涉及開發(fā)商、出租方、業(yè)主、商場運(yùn)營管理方、租戶的一條完整商業(yè)鏈條形成。這就是業(yè)內(nèi)常見的散售返租。

這個鏈條極為考驗(yàn)商場后期的運(yùn)營管理能力，一旦商場運(yùn)營失利，出現(xiàn)空租或者租金收益無法達(dá)到業(yè)主預(yù)期，就會引發(fā)業(yè)主不滿、聲討開發(fā)商，進(jìn)而爆發(fā)矛盾。

這種商鋪散售和包租模式是國內(nèi)商業(yè)的特色，由此引發(fā)的維權(quán)也屢見不鮮。紅星美凱龍近期同樣爆發(fā)類似糾紛。湖南長沙當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2020年4月，紅星美凱龍寧鄉(xiāng)合作店虧損經(jīng)營，使物業(yè)開發(fā)商無法盈利，進(jìn)而雙方產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致商場停擺。

作為委管店，紅星美凱龍不用拿地建房，只負(fù)責(zé)品牌輸出和管理，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營，然而一旦遭遇行業(yè)低迷或者運(yùn)維不善，不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，與合作商的矛盾就會激化。不過，新商場3~5年培育期當(dāng)屬正常，3年后才可能轉(zhuǎn)入盈利正軌。紅星南三環(huán)店開業(yè)至今只不過10個月時間，尚在咿呀學(xué)步階段。該店一負(fù)責(zé)人說：“我們在腳踏實(shí)地做事，希望盡快平息風(fēng)浪，好全心全意幫余下商戶做好經(jīng)營。”

鄭州市場廣闊，或許需要給紅星南三環(huán)店更多的時間和耐心。（河南商報(bào)首席記者 李興佳 實(shí)習(xí)生 李佳蘭文/圖）